Mutuo, perizia e rogito: come allineare i tempi e non perdere compratori

Perché i tempi sono decisivi in una compravendita immobiliare

Una delle situazioni più frequenti nelle compravendite immobiliari è questa: il compratore trova la casa giusta, firma una proposta o un preliminare, richiede il mutuo… e da quel momento iniziano ritardi, telefonate, documenti mancanti e settimane di attesa.

Nel frattempo il venditore si innervosisce, l’acquirente teme di perdere l’immobile e la trattativa rischia di saltare non per mancanza di volontà, ma per una cattiva gestione delle tempistiche.

Le tre fasi più delicate sono:

• approvazione del mutuo;
• perizia della banca;
• rogito notarile.

Se non vengono coordinate correttamente, possono generare ritardi di diverse settimane o addirittura far perdere il compratore.

Per questo motivo è fondamentale pianificare sin dall’inizio una vera e propria “tabella di marcia”, in modo che banca, tecnico, notaio, venditore e acquirente procedano insieme.

Le 3 fasi che devono essere allineate

1. La pratica di mutuo

Dopo la firma della proposta o del preliminare, l’acquirente presenta la richiesta di mutuo alla banca.

In questa fase la banca valuta:

• reddito e situazione lavorativa del compratore;
• eventuali altri finanziamenti in corso;
• importo richiesto;
• documentazione dell’immobile.

I tempi medi possono variare molto:

• 7-15 giorni per una pre-delibera o una prima valutazione;
• 20-40 giorni per l’approvazione definitiva;
• più tempo se mancano documenti o se l’immobile presenta criticità.

L’errore più comune è aspettare troppo prima di avviare la pratica. Molti compratori si muovono solo dopo aver firmato, perdendo giorni preziosi.

Il consiglio migliore è richiedere una pre-fattibilità o una pre-delibera già prima di fare un’offerta. In questo modo si conosce in anticipo la reale capacità di acquisto e si evitano brutte sorprese.

2. La perizia della banca

Una volta avviata la pratica, la banca incarica un perito di verificare il valore e la regolarità dell’immobile.

La perizia serve per capire:

• se il valore della casa è coerente con il prezzo di acquisto;
• se l’immobile è urbanisticamente e catastalmente regolare;
• se esistono abusi, difformità o problemi documentali.

Questa fase viene spesso sottovalutata, ma è una delle principali cause di ritardo.

Basta che manchi uno di questi documenti:

• planimetria catastale aggiornata;
• visura catastale;
• titoli edilizi (concessioni, agibilità, ecc.);
• eventuali sanatorie;
• certificazioni (ad esempio APE – Attestato di Prestazione Energetica);
• documenti condominiali.

In tal caso il perito non riesce a chiudere la pratica e la banca sospende tutto.

In media la perizia viene effettuata entro 7-15 giorni dalla richiesta della banca, ma se l’immobile non è pronto si possono perdere facilmente altre 2 o 3 settimane.

3. Il rogito notarile

Quando il mutuo è approvato e la perizia è positiva, si può fissare il rogito.

Anche qui però serve attenzione, perché il notaio ha bisogno di tempo per:

• raccogliere i documenti;
• fare le verifiche ipotecarie e catastali;
• predisporre l’atto;
• coordinarsi con la banca per l’erogazione del mutuo.

Molti pensano che il rogito possa essere fissato “in pochi giorni”, ma nella realtà servono normalmente almeno 10-15 giorni dalla conferma definitiva del mutuo.

Se si aspetta l’ultimo momento per contattare il notaio, si rischia di trovare le prime date disponibili troppo avanti e di far slittare tutto.

La tempistica ideale: esempio pratico

Per evitare problemi, le varie fasi dovrebbero essere organizzate in questo modo:

Settimana	Attività
1	Firma della proposta o del preliminare
1	Invio immediato della pratica di mutuo
2	Raccolta completa dei documenti dell’immobile
2-3	Uscita del perito della banca
3-5	Delibera definitiva del mutuo
5	Contatto con il notaio e invio dei documenti
6-7	Fissazione del rogito
7-8	Firma dell’atto notarile

In una situazione ben organizzata, una compravendita con mutuo può concludersi in circa 45-60 giorni.

Quando invece si parte in ritardo o emergono problemi documentali, si può arrivare facilmente a 90 giorni o più.

I motivi più frequenti per cui si perdono i compratori

Documentazione incompleta

Il venditore spesso pensa che bastino visura e planimetria. In realtà oggi le banche richiedono molti più documenti, soprattutto per immobili datati o con lavori eseguiti nel tempo.

Se emerge una difformità durante la perizia, il compratore può perdere fiducia o la banca può ridurre l’importo finanziabile.

Tempistiche poco chiare

Quando nessuno spiega chiaramente quanto tempo servirà, l’acquirente entra in ansia.

Dopo settimane senza aggiornamenti iniziano i dubbi:

• “La banca sta approvando davvero il mutuo?”
• “C’è qualche problema sulla casa?”
• “Riuscirò a comprare entro la data prevista?”

La mancanza di comunicazione è uno dei motivi principali per cui una trattativa si raffredda.

Date troppo strette nel preliminare

Un altro errore frequente è indicare nel preliminare una data di rogito troppo vicina.

Ad esempio, firmare oggi e prevedere il rogito entro 30 giorni è spesso irrealistico se l’acquirente deve ottenere un mutuo.

Meglio prevedere da subito una scadenza realistica, con qualche margine di sicurezza.

Come evitare ritardi: 7 consigli pratici

1. Preparare i documenti prima di mettere in vendita la casa

Prima ancora di pubblicare l’immobile, è utile raccogliere:

• atto di provenienza;
• planimetria e visura catastale;
• pratiche edilizie;
• APE;
• eventuali certificazioni;
• documentazione condominiale.

In questo modo, quando arriva il compratore, tutto è già pronto.

2. Verificare subito eventuali difformità

Una veranda non dichiarata, una stanza spostata o una planimetria non aggiornata possono bloccare la perizia.

Meglio accorgersene prima, così da poter sistemare la situazione senza perdere mesi.

3. Chiedere all’acquirente se ha già parlato con una banca

Un compratore che ha già ottenuto una pre-delibera o una verifica di fattibilità è molto più affidabile e riduce notevolmente il rischio di perdere tempo.

4. Coinvolgere il notaio in anticipo

Anche se il rogito sarà fissato più avanti, è utile scegliere il notaio già nelle prime settimane.

In questo modo si possono inviare subito i documenti e anticipare eventuali problemi.

5. Stabilire un cronoprogramma condiviso

Venditore, acquirente, agente immobiliare, banca e notaio dovrebbero sapere:

• entro quando parte il mutuo;
• quando uscirà il perito;
• entro quale data è prevista la delibera;
• quando si potrà fissare il rogito.

Avere date chiare riduce ansia e incomprensioni.

6. Lasciare un margine di sicurezza

Se pensate di poter rogitare in 45 giorni, meglio indicarne 60.

Avere qualche settimana di margine evita tensioni inutili se la banca o il perito impiegano più tempo del previsto.

7. Affidarsi a professionisti che coordinino tutto

Una compravendita non si conclude semplicemente trovando un acquirente.

Serve qualcuno che controlli che tutti i passaggi procedano correttamente:

• documenti pronti;
• pratica di mutuo avviata;
• perizia fissata;
• notaio coinvolto;
• date rispettate.

Quando manca questo coordinamento, il rischio di perdere il compratore aumenta molto.

Conclusione

Mutuo, perizia e rogito non sono tre momenti separati: sono tre ingranaggi che devono funzionare insieme.

La differenza tra una compravendita serena e una trattativa che si blocca spesso dipende proprio da questo: anticipare i tempi, preparare i documenti e coordinare tutti i soggetti coinvolti.

Chi vende casa dovrebbe muoversi con anticipo e non aspettare che i problemi emergano durante la perizia o a pochi giorni dal rogito.

Un immobile ben preparato, con documentazione completa e una tempistica realistica, trasmette sicurezza al compratore e aumenta molto le probabilità di arrivare alla firma senza intoppi.