7 Gennaio 2026
Riforma del condominio 2026: cosa cambia per i proprietari di casa

La riforma del condominio 2026 è una proposta di legge (Atto Camera n. 2692, XIX legislatura) attualmente all’esame della Commissione Giustizia della Camera . Presentata l’11 novembre 2025, mira a modernizzare le norme condominiali e a rendere più trasparente la gestione condominiale. Tra gli obiettivi dichiarati vi sono la riduzione del contenzioso – si stima che circa il 35% delle cause civili riguardi questioni condominiali – e la professionalizzazione degli amministratori. Il provvedimento introduce importanti cambiamenti in diverse aree: requisiti dell’amministratore, obblighi contabili, gestione delle morosità e sicurezza degli edifici. Di seguito vedremo le principali novità, il loro impatto per i proprietari e le azioni pratiche da intraprendere.

Novità per l’amministratore di condominio

 

  • Titoli di studio più elevati: per ricoprire il ruolo di amministratore sarà richiesto un titolo universitario. Il disegno di legge stabilisce infatti che sia necessaria «laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche o scientifiche e tecnologiche» . In pratica sparisce l’attuale requisito del diploma di scuola secondaria, sostituito dall’obbligo di studi universitari. Rimane un’eccezione transitoria: chi già svolge l’incarico ed è iscritto ad albi professionali dell’area economica, giuridica o tecnica potrà continuare anche senza laurea .

  • Assicurazione obbligatoria: l’amministratore dovrà stipulare un’assicurazione di responsabilità civile. Il provvedimento introduce l’obbligo che la nomina dell’amministratore sia subordinata alla presentazione, «contestualmente all’accettazione», di una polizza assicurativa individuale per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato . In questo modo si tutela il condominio da eventuali errori o omissioni professionali dell’amministratore.

  • Elenco nazionale (albo): si istituisce un registro pubblico telematico presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy. Il testo prevede la creazione di un “elenco nazionale” degli amministratori di condominio (e dei revisori contabili condominiali) . Soltanto i professionisti che vi sono iscritti potranno esercitare l’attività. Il Ministero, con un proprio regolamento, definirà le modalità di iscrizione (che richiederà il possesso dei requisiti previsti dal nuovo art. 71‑bis disp. att. c.c.) e applicherà eventuali contributi di iscrizione .

  • Durata e rinnovo dell’incarico: l’amministratore viene nominato per un anno, ma in mancanza di una delibera assembleare viene rinnovato automaticamente. In particolare il testo sostituisce la formula attuale («di un anno e si intende rinnovato per eguale durata») con la previsione che l’incarico sia «annuale e si rinnova automaticamente di anno in anno in difetto di una diversa deliberazione assunta dall’assemblea» . In pratica, se la maggioranza dei condomini non decide diversamente, l’amministratore rimane in carica senza necessità di una nuova votazione; questo supererebbe le attuali difficoltà di convocazione dell’assemblea.

  • Nuovi obblighi amministrativi: l’amministratore dovrà anche garantire la sicurezza degli edifici. Viene inserito nell’art. 1130 c.c. l’obbligo di far verificare «da una società certificata» le informazioni sulla sicurezza delle parti comuni (es. impianti antincendio, ascensori, solai, ecc.) . Inoltre dovrà richiedere la “certificazione” del rendiconto, convocate l’assemblea in tempo utile e depositare la documentazione secondo le nuove regole (vedi dopo).

  • Poteri di accesso e trasparenza: i condomini ottengono più garanzie nella verifica della gestione. Ad esempio ogni condomino potrà «prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese» . In caso di errori nel rendiconto, l’assemblea potrà rettificare le voci anche su richiesta di un solo condomino, e in mancanza di decisione i condomini potranno rivolgersi al giudice per ottenere la correzione .

 

Trasparenza contabile e revisore condominiale

 

  • Bilancio dettagliato: la riforma ridefinisce in modo molto dettagliato il rendiconto condominiale. Secondo il testo, il rendiconto sarà composto da più parti (registro di contabilità, conto economico, conto finanziario, stato patrimoniale, ripartizione costi con conguagli, nota esplicativa) . In pratica ogni bilancio dovrà offrire una fotografia completa delle entrate e uscite annuali, dei conguagli tra anni gestionali e degli effetti sui millesimi. L’assemblea dovrà approvarlo entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio .

  • Revisore contabile obbligatorio: nei condomìni con più di 20 proprietà (o con oltre 60 unità nei casi previsti dall’art. 1117-bis c.c.), sarà obbligatoria la nomina di un revisore contabile “certificato”, terzo e indipendente . Questo revisore dovrà verificare la contabilità e attestare con firma il rendiconto predisposto dall’amministratore. L’incarico del revisore dura due anni e non è tacitamente rinnovabile . Chi nomina un revisore può designarlo in assemblea con la solita maggioranza, altrimenti lo nomina il giudice su richiesta di un condomino.

  • Deposito in Camera di Commercio: il rendiconto certificato dal revisore e approvato dall’assemblea deve essere depositato in Camera di Commercio. La riforma prevede che il revisore depositi presso la CCIAA del luogo in cui sorge l’edificio il rendiconto condominiale certificato . Questo introduce una registrazione pubblica dei bilanci condominiali, utile in caso di controversie o per verifiche fiscali.

  • Coperture finanziarie: la riforma conferma l’obbligo di tenere un fondo ordinario periodico (preventivo di spesa annuale) e prevede un fondo speciale per opere straordinarie . In particolare, all’assemblea spetta costituire con delibera un fondo ordinario e approvare un piano per la riscossione dei contributi . Anche queste variazioni sono dettate dalla volontà di tenere sotto controllo la liquidità condominiale.

 

Pagamenti e gestione delle morosità

 

  • Stop al contante e conto corrente condominiale: tutte le operazioni condominiali devono transitare per un conto dedicato. Il testo stabilisce che «tutti i pagamenti effettuati per conto del condominio o in favore del condominio sono eseguiti su specifico conto corrente» bancario o postale intestato al condominio . Ciò significa che non sarà più possibile pagare in contanti o con bonifici personali: ogni euro dovrà passare dal conto ufficiale del condominio, garantendo così tracciabilità.

  • Azioni dei creditori: con la nuova legge i fornitori e i creditori esterni hanno più strumenti per recuperare i crediti insoluti. I creditori condominiali potranno rivalersi innanzitutto sulle somme disponibili sul conto corrente condominiale per l’intero credito vantato, e poi – in via sussidiaria – sui beni dei condomini morosi nella misura della loro quota di debito . Se ancora resta un residuo di debito, i creditori potranno agire anche contro i condomini in regola con i pagamenti, nella misura dei loro millesimi; questi ultimi risponderanno in solido e potranno poi rivalersi sui morosi . In sostanza, chi paga regolarmente può essere chiamato a coprire i debiti altrui, rendendo più alto il rischio di morosità diffusa.

  • Obblighi del condomino creditore: viene chiarito inoltre che un condomino che salda i fornitori non è liberato dal versare le proprie quote. La riforma specifica che chi paga direttamente un fornitore condominiale non è sollevato dal pagare i contributi dovuti al condominio . Questo impedisce di aggirare il condominio pagando terzi e lasciando in sospeso le proprie quote.

 

Sicurezza degli edifici e altri obblighi

 

Il disegno di legge pone attenzione alla sicurezza degli impianti e delle parti comuni. Come detto, l’amministratore dovrà farsi aiutare da soggetti qualificati per verificare periodicamente (e certificare) lo stato di sicurezza di ascensori, impianti elettrici, scale di emergenza, ecc. . Inoltre, viene introdotto un obbligo di formazione continua per amministratori e revisori (certificazioni UNI), e poteri puntuali per l’assemblea. Le modifiche all’art. 1135 c.c. prevedono che l’assemblea possa ratificare spese anche in difetto dei requisiti formali . Infine, in caso di approvazione del rendiconto senza giustificato motivo, l’amministratore potrà ricorrere al giudice (art. 1105 c.c.) per far valere le proprie ragioni.

Entrata in vigore e adempimenti

 

Attualmente si tratta di un progetto di legge; se approvato nella forma presentata, la riforma entrerà in vigore dopo 180 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale . In pratica, dall’approvazione definitiva si prevede un termine di circa sei mesi per l’adeguamento. Per i condomìni significa che già a partire dal secondo semestre 2026 (se tutto procede speditamente) bisognerà mettere in atto le nuove regole. Alcuni adempimenti concreti:

  • Apertura conto corrente dedicato: i condomini dovranno verificare di avere un conto condominiale attivo; se già esiste, l’amministratore dovrà usarlo per tutte le operazioni; altrimenti l’assemblea dovrà deliberarne l’apertura entro l’entrata in vigore della legge.

  • Revisore contabile: nei condomìni con oltre 20 unità, l’assemblea deve provvedere alla nomina del revisore certificato entro i primi 6 mesi dall’entrata in vigore. È prudente predisporre un breve regolamento interno per la selezione della figura, valutandone costi e professionalità. Chi vive in condominio di piccole dimensioni dovrà comunque valutare se conviene o meno (potendo eventualmente rinunciarvi se non è obbligatorio).

  • Polizza assicurativa per l’amministratore: i condomini dovranno controllare che il proprio amministratore sia coperto da idonea assicurazione (se non lo fosse già, dovrà attivarsi per ottenerla alla nomina).

  • Verifiche e documentazione: tutti i documenti contabili e giustificativi (contratti, fatture, buste paghe) dovranno essere organizzati secondo le nuove disposizioni; i condomini potranno richiederne copia in qualsiasi momento. L’amministratore dovrà inoltre predisporre i rendiconti secondo la nuova struttura multi-part (registro, stato patrimoniale ecc.).

  • Informazioni e formazione: è consigliabile che i condomini si informino sulle norme transitorie (chi già ricopre incarichi “scudo” fino al termine utile) e, se necessario, organizzino assemblee straordinarie per adeguare regolamenti interni e sistemare la contabilità in vista della riforma.

 

 

Conclusione

 

In sintesi, la riforma del condominio 2026 introduce regole più stringenti soprattutto in chiave di trasparenza contabile e qualificazione professionale. Per i proprietari significa bilanci più dettagliati e controllabili, ma anche nuovi oneri (assunzione di revisore, versamenti tracciati, possibile condivisione delle morosità). Il consiglio pratico è di pianificare per tempo: aprire o confermare un conto corrente condominiale, verificare i titoli e l’assicurazione dell’amministratore, aggiornare il regolamento condominiale in assemblea. Monitorare l’iter parlamentare del disegno di legge (Camera, Commissione Giustizia) e prepararsi alle scadenze previste (entrata in vigore 180 giorni dopo la legge) permetterà di affrontare senza sorprese i nuovi obblighi .

 

 

Fonti: Testo del disegno di legge AC 2692 (Camera dei Deputati) e lavori preparatori del Parlamento , che illustrano le modifiche normative in discussione. Queste fonti ufficiali indicano esattamente i requisiti e le prescrizioni sopra riassunti.

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