Superbonus 110% e vendita della casa: quando l’aumento di valore viene tassato

 

Chi ha effettuato lavori con il Superbonus 110% e oggi desidera vendere casa si trova davanti a una novità fiscale molto importante: dal 1° gennaio 2024, in alcuni casi, l’aumento di valore dell’immobile generato dagli interventi agevolati può essere tassato.

Si tratta della cosiddetta plusvalenza, cioè della differenza positiva tra il prezzo di acquisto (o di costruzione) e il prezzo di vendita.

Per molti proprietari la sorpresa è doppia:

• la tassazione può scattare anche se i lavori sono stati pagati tramite cessione del credito o sconto in fattura;

• il termine non è più legato ai classici 5 anni dall’acquisto, ma ai 10 anni dalla fine dei lavori.

 

Vediamo quindi, in modo semplice, quando si paga, quando non si paga e quali aspetti è bene verificare prima di mettere l’immobile sul mercato.

 

La nuova regola: tassazione entro 10 anni dalla fine lavori

Per gli immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati con il Superbonus, la vendita può generare una plusvalenza tassabile se avviene entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

La data importante non è quella dell’acquisto dell’immobile, ma quella di fine lavori: da quel momento decorrono i 10 anni.

Esempio:

• lavori conclusi a settembre 2024;

• vendita a luglio 2029;

• sono trascorsi meno di 10 anni;

• la plusvalenza può essere tassata.

 

Se invece la vendita avviene dopo settembre 2034, la tassazione non si applica più.

 

Quanto si paga

La plusvalenza viene normalmente tassata con imposta sostitutiva del 26%, che può essere versata direttamente al rogito tramite il notaio.

In alternativa, il contribuente può scegliere la tassazione ordinaria IRPEF, ma nella maggior parte dei casi il 26% risulta più semplice e spesso più conveniente.

 

Come si calcola la plusvalenza

La formula base è:

Prezzo di vendita – costo fiscale dell’immobile = plusvalenza

Il costo fiscale comprende generalmente:

• prezzo di acquisto originario;

• spese notarili di acquisto;

• imposte pagate all’acquisto;

• eventuali lavori non agevolati;

• altri costi documentati.

 

Il punto più delicato riguarda proprio i lavori Superbonus.

 

Attenzione: i lavori agevolati non aumentano sempre il costo fiscale

La norma è particolarmente severa perché, per gli interventi realizzati con il Superbonus, le spese agevolate non sempre possono essere aggiunte al costo dell’immobile per ridurre la plusvalenza.

In pratica, se i lavori sono stati pagati tramite:

• sconto in fattura;

• cessione del credito;

• detrazione fiscale;

 

l’aumento di valore prodotto dagli interventi rischia di essere tassato quasi integralmente.

 

Esempio pratico:

• acquisto immobile: 180.000 euro;

• lavori Superbonus: 80.000 euro;

• vendita dopo 4 anni dalla fine lavori: 300.000 euro.

 

Se gli 80.000 euro di lavori non possono essere sommati al costo fiscale, la plusvalenza tassabile sarà:

300.000 – 180.000 = 120.000 euro

Imposta del 26%: 31.200 euro.

 

La differenza tra vendita entro 5 anni e tra 5 e 10 anni

La normativa distingue due periodi:

Vendita entro 5 anni dalla fine lavori

Se la vendita avviene entro 5 anni dalla conclusione degli interventi, le spese del Superbonus normalmente non possono essere conteggiate nel costo fiscale.

È il caso più penalizzante, perché la plusvalenza tassabile risulta generalmente più elevata.

Vendita tra il 5° e il 10° anno

Se invece la vendita avviene dopo il quinto anno ma prima del decimo, la legge consente una parziale rilevanza delle spese sostenute.

In linea generale, i costi dei lavori agevolati vengono riconosciuti solo al 50% ai fini del calcolo della plusvalenza.

 

Esempio:

• acquisto: 200.000 euro;

• lavori Superbonus: 100.000 euro;

• vendita al settimo anno: 340.000 euro.

 

Costo fiscale:

200.000 + 50.000 = 250.000 euro

Plusvalenza:

340.000 – 250.000 = 90.000 euro

Imposta del 26%: 23.400 euro.

 

Questo significa che attendere qualche anno può ridurre sensibilmente la tassazione.

 

Vale solo per il 110%?

No. Conta il fatto che sull’immobile siano stati effettuati interventi rientranti nel Superbonus previsto dall’articolo 119 del Decreto Rilancio.

Quindi la disciplina si applica anche se:

• parte dei lavori è stata al 110%;

• successivamente l’aliquota è scesa al 90%, 70%, 65% o 60%;

• sono stati eseguiti lavori “trainati” insieme ai principali.

 

Non importa quindi quale percentuale sia stata utilizzata: se gli interventi rientrano nel perimetro del Superbonus, la regola dei 10 anni continua a valere.

 

Quando NON si paga la plusvalenza

Esistono però casi importanti di esenzione.

1. Immobile adibito ad abitazione principale

Non si paga la plusvalenza se l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra fine lavori e vendita.

In pratica:

• se si vende entro 10 anni;

• ma la casa è stata realmente la propria abitazione principale per la maggior parte del tempo;

• la tassazione non si applica.

 

È il caso tipico della prima casa abitata stabilmente.

2. Immobile ricevuto per successione

Gli immobili ereditati sono esclusi dalla nuova tassazione.

Quindi, anche se sull’immobile sono stati eseguiti lavori con il Superbonus e la vendita avviene entro 10 anni, non si applica la plusvalenza.

3. Vendita dopo 10 anni dalla fine lavori

È l’ipotesi più semplice: trascorsi 10 anni dalla conclusione degli interventi, la tassazione decade completamente.

4. Lavori non ancora conclusi

Secondo l’interpretazione prevalente, se la vendita avviene quando i lavori non sono ancora formalmente terminati, la nuova disciplina non si applica ancora.

La data decisiva è infatti quella della chiusura lavori o dell’ultimo SAL rilevante.

Per questo motivo, in alcune situazioni, vendere prima della conclusione formale dell’intervento può evitare la tassazione.

 

Attenzione ai condomìni

Molti proprietari pensano che la regola riguardi solo chi ha eseguito lavori sul proprio appartamento.

In realtà non è così.

Anche gli interventi sulle parti comuni di un condominio possono far scattare la tassazione sulla plusvalenza dell’appartamento privato.

Per esempio:

• cappotto termico;

• rifacimento del tetto;

• sostituzione della centrale termica;

• lavori antisismici condominiali.

 

Quindi chi vende un appartamento in condominio dovrebbe sempre verificare:

• se il condominio ha beneficiato del Superbonus;

• la data ufficiale di fine lavori;

• se sono trascorsi 5 o 10 anni.

 

Donazione: attenzione, non vale l’esenzione

Molti confondono successione e donazione.

La successione ereditaria esclude la tassazione.

La donazione invece no.

Se l’immobile è stato ricevuto in donazione e successivamente viene venduto entro 10 anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza può essere dovuta.

 

Cosa controllare prima di mettere in vendita l’immobile

Prima di pubblicare l’annuncio o accettare una proposta è opportuno raccogliere:

• data di fine lavori o chiusura pratica;

• documentazione Superbonus;

• importo dei lavori effettuati;

• modalità con cui è stato utilizzato il beneficio (detrazione, cessione, sconto);

• periodo in cui l’immobile è stato abitazione principale;

• eventuale provenienza per successione o donazione.

 

Una verifica preventiva con notaio, commercialista o consulente fiscale può evitare errori molto costosi.

 

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Conclusioni

 

Vendere una casa che ha beneficiato del Superbonus 110% è assolutamente possibile, ma oggi non basta più guardare il prezzo di acquisto e quello di vendita.

Occorre considerare:

• quanti anni sono passati dalla fine lavori;

• se la casa è stata abitazione principale;

• se l’immobile proviene da successione o donazione;

• se si è ancora entro i primi 5 anni oppure tra il quinto e il decimo.

 

In molti casi attendere qualche anno oppure impostare correttamente la vendita può ridurre o azzerare la tassazione.

Per questo motivo, chi ha usufruito del Superbonus dovrebbe affrontare la vendita con una valutazione preventiva specifica, prima ancora di definire il prezzo dell’immobile.