Immobili ricevuti in donazione: dal 2026 comprarli è molto più sicuro

Per anni, gli immobili provenienti da donazione hanno rappresentato uno degli aspetti più delicati del mercato immobiliare italiano. Acquirenti e banche guardavano con prudenza a queste compravendite, a causa dei possibili diritti vantati dagli eredi legittimari del donante.

Con il Decreto Legislativo 18 settembre 2025, n. 139, entrato in vigore il 18 dicembre 2025, il legislatore è intervenuto modificando la disciplina delle successioni e delle donazioni. Tra le novità più importanti vi è la soppressione dell’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti, una riforma destinata a rendere più sicura la circolazione degli immobili provenienti da donazione.

Vediamo cosa cambia concretamente per chi compra e per chi vende casa.

Perché gli immobili donati erano considerati “a rischio”?

Facciamo un passo indietro.

Quando una persona riceve un immobile in donazione e successivamente lo vende, esisteva la possibilità che, dopo la morte del donante, un erede legittimario (ad esempio un figlio o il coniuge) ritenesse lesa la propria quota di legittima.

Se il giudice gli dava ragione, il problema non riguardava solamente il donatario.

In determinate circostanze, infatti, l’erede poteva chiedere addirittura la restituzione dell’immobile anche al terzo acquirente, cioè alla persona che aveva acquistato la casa in buona fede.

In pratica:

tu acquistavi regolarmente un immobile;
pagavi il prezzo;
ottenevi un mutuo;
anni dopo potevi trovarti coinvolto in una causa ereditaria senza averne alcuna responsabilità.

Questa situazione generava molta incertezza e rendeva gli immobili provenienti da donazione decisamente meno appetibili sul mercato.

O imponevano al venditore di stipulare una polizza assicurativa ventennale a tutela dell’acquirente nel caso dell’esercizio, da parte degli eredi, dell’azione di riduzione.

Cosa cambia con la nuova legge?

La riforma ha eliminato la possibilità, per il legittimario leso, di esercitare l’azione di restituzione nei confronti del terzo che abbia acquistato a titolo oneroso un immobile proveniente da donazione.

In pratica, chi acquista oggi un immobile donato gode di una tutela molto più ampia rispetto al passato. L’eventuale tutela dell’erede si sposta sul piano patrimoniale nei confronti del donatario o dei suoi eredi, senza coinvolgere il nuovo proprietario dell’immobile.

Una buona notizia anche per chi chiede un mutuo

La riforma non tutela solamente gli acquirenti.

Anche gli istituti di credito beneficiano di una maggiore stabilità delle garanzie ipotecarie.

In passato, infatti, l’eventuale restituzione dell’immobile poteva creare problemi anche alle ipoteche iscritte dalla banca.

Con le nuove regole, questo rischio viene notevolmente ridotto, favorendo una maggiore disponibilità degli istituti di credito a finanziare l’acquisto di immobili provenienti da donazione.

Significa che oggi una casa donata si può acquistare senza alcuna verifica?

Non proprio.

La riforma rappresenta un enorme passo avanti, ma non elimina la necessità di svolgere tutti i controlli prima dell’acquisto.

Ogni immobile ha una propria storia e ogni compravendita deve essere analizzata singolarmente.

Occorre verificare, tra le altre cose:

la provenienza dell’immobile;
la data della donazione;
l’eventuale esistenza di controversie già avviate;
il regime transitorio previsto dalla nuova normativa;
la regolarità urbanistica e catastale.

Proprio per questo motivo il ruolo dell’agente immobiliare, del notaio e dei professionisti coinvolti diventa ancora più importante.

Cosa significa concretamente per chi vende?

Chi possiede un immobile ricevuto in donazione potrebbe oggi incontrare molte meno difficoltà nel venderlo rispetto agli anni passati.

Naturalmente ogni situazione deve essere valutata caso per caso, ma la nuova normativa elimina uno dei principali ostacoli che per anni ha rallentato le compravendite di questo tipo di immobili.

Il nostro consiglio

Quando un immobile proviene da donazione non bisogna lasciarsi spaventare, ma nemmeno affrontare la compravendita con superficialità.

La normativa è cambiata in modo significativo e offre maggiori garanzie agli acquirenti, ma una verifica preventiva della documentazione resta fondamentale.

In Mode Home Group analizziamo sempre la provenienza dell’immobile prima della commercializzazione, collaborando con notai e tecnici qualificati per individuare eventuali criticità fin dall’inizio.

Perché una compravendita serena nasce sempre da un controllo accurato, prima ancora della firma.

Hai un immobile ricevuto in donazione e vuoi sapere se oggi è più semplice venderlo?

Contattaci senza impegno: analizzeremo la documentazione e ti spiegheremo quali verifiche è opportuno effettuare per affrontare la vendita con la massima tranquillità.

Riferimenti normativi:

Decreto Legislativo 18 settembre 2025, n. 139 – Revisione della disciplina in materia di successioni e donazioni.

Codice Civile, articoli in materia di riduzione delle donazioni e tutela dei legittimari, come modificati dal D.Lgs. n. 139/2025.

Le informazioni contenute nel presente articolo hanno finalità esclusivamente divulgative e non costituiscono consulenza legale. Per valutare il proprio caso concreto è sempre opportuno rivolgersi al notaio o a un professionista qualificato.